Werkwijze

Een project begint altijd met het inventariseren van de wensen van de opdrachtgever en de mogelijkheden van een plek. De wensen kunnen in een eerste vrijblijvend gesprek duidelijk worden. Op basis daarvan stellen wij in overleg een programma van wensen samen, dat de leidraad vormt voor het verdere proces. Een belangrijk onderdeel is ook het budget, wij kunnen in een heel vroeg stadium inzicht geven van de totale te verwachten investeringskosten. Ook dit wordt in nauw overleg met de opdrachtgever vastgesteld en vormt een belangrijk criterium voor het ontwerp en de uitwerking, waarop ook met regelmaat getoets zal worden. Het is aan onze creativiteit om binnen de financiele en ruimtelijke randvoorwaarden de wensen van de opdrachtgever, zowel wat betreft programma als uitstraling, maximale invulling te geven.

De werkzaamheden kunnen we onderverdelen in 4 fasen;

  1. de startfase (inventarisatie wensen, voorwaarden, kosten, planning)

  2. de ontwerpfase (maken van voorlopig en definitief ontwerp, kostentoets)

  3. de bouwvoorbereidingsfase (aanvraag omgevingsvergunning, contractstukken)

  4. de uitvoeringsfase (produceren werktekeningen, controle uitvoering)

Ook kunnen we kijken naar de mogelijkheden die het bestemmingsplan toelaten en of wellicht vergunningvrij gebouwd kan worden. Als uit dit gesprek blijkt dat onze ideeën u aanspreken en de wetgeving ruimte laat voor de realisatie van uw bouwplan, dan maken we eerst een plan van aanpak met de daarbij behorende werkzaamheden.

U kunt zelf bepalen tot en met welke fase u van onze diensten gebruik zou willen maken. Hieronder een toelichting per fase.

 

De startfase

Eerst willen we precies weten wat uw wensen zijn. Vervolgens onderzoeken we de mogelijkheden binnen de regelgeving die op uw lokatie van toepassing is en welke vergunningen moeten worden aangevraagd. Past het plan binnen het bestemmingsplan? of moet een bestemmingsplanwijziging worden aangevraagd? Misschien kan uw plan vergunningvrij worden gerealiseerd.  Wij kunnen u helpen bij het interpreteren van de regelgeving hieromtrent. Ook kunnen wij al globaal inschatten of uw budget toereikend is om uw plan te realiseren.

 

 De ontwerpfase

In de ontwerpfase beginnen we met het maken van schetsen. We verzamelen sfeer- en beeldmateriaal dat u aanspreekt en werken in verschillende stappen toe naar een plan dat overeenkomt met al uw wensen. Vervolgens maken we een 3d-model, waaruit de plattegronden, de gevelaanzichten, en de doorsnedentekeningen, als ook 3D-beelden worden geproduceerd. U heeft meerdere keren de gelegenheid om te reageren op voorstellen teneinde tot een complete vertaling van al uw wensen te komen. Al in deze fase wordt ook rekening gehouden met het beschikbare budget voor de bouwkosten.

 

De vergunningenfase

Wanneer een omgevingsvergunning nodig is, wordt het plan verder uitgewerkt en aangevuld met alle gegevens die nodig zijn voor de aanvraag hiervan. Hiermee wordt aangetoond dat het plan voldoet aan de eisen gesteld in het bouwbesluit en de bouwverordening. Hierbij kunt u denken aan daglichtberekeningen, ventilatieberekeningen, thermische isolatie etc. Tevens worden de contructietekeningen en –berekeningen gemaakt van de fundering en de vloer-, dak- en staalconstructies. Deze zijn nodig om een veilig bouwwerk te kunnen maken. We vragen de omgevingsvergunning voor u aan.

Indien nodig kunnen wij ook de sloopvergunning en de kapvergunning voor u aanvragen.

 

Wanneer het plan niet voldoet aan de gestelde regels uit het bestemmingsplan, kan soms een bestemmingsplanwijziging worden aangevraagd bij de provincie. Hiervoor is medewerking nodig van de gemeente. In dat geval kan bij de gemeente een principeverzoek om medewerking worden ingediend.  Als de gemeente mee wil werken, kan de wijziging op het bestemmingsplan worden aangevraagd. Hiervoor zijn allerlei nadere onderzoeken en rapporten nodig zoals bijvoorbeeld; Een milieu-effect-raportage, enz..... Indien dit nodig blijkt wordt per geval bekeken wat nodig is en wat de kosten daarvoor zullen zijn. Deze procedure moet eerst worden gevoerd voordat de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd.

 

De bouwvoorbereidingsfase

De bouwvoorbereidingstekeningen bevatten alle informatie die nodig is zodat aannemers een goede prijsopgave kunnen maken voor de uitvoering van uw plan. Op deze tekeningen worden de installaties, kleuren en materialen, de maatvoering, de afwerking en een kozijnenstaat  weergegeven. Ook detailtekeningen waarop te lezen valt hoe de diverse bouwonderdelen op elkaar aansluiten vallen hier onder. Naast het tekenwerk kunnen wij een bestek maken, waarin alles wat nodig is om uw plan te realiseren schriftelijk wordt vastgelegd. Dit helpt bij het maken van een duidelijk contract met de aannemer.

Wij kunnen u helpen met de prijs en contractvorming; Het aanvragen van Offertes bij aannemers en onderaannemers. We kunnen de verschillende offertes met elkaar vergelijken. We kunnen adviseren bij contractonderhandelingen en bij de keuze van de aannemer.

 

De uitvoeringsfase

Werktekeningen hebben een grotere schaal (1:50) en dienen voor de uitvoering. De bouwer ziet hierop precies hoe alle bouwdelen op elkaar aansluiten. De details (schaal 1:5) geven nog meer duidelijkheid over de opbouw van alle bouwelementen. Voor de uitvoerder valt er niets meer te raden. Alles is vastgelegd, hetgeen de kwaliteit van de uitvoering ten goede komt.

Wij kunnen de uitvoering van de bouw begeleiden. Toezicht op de uitvoering; Wordt alles volgens de afspraken en de tekeningen uitgevoerd? Wordt er gebouwd overeenkomstig de algemene regels van de bouwkunst? Is de uitvoering van de gewenste kwaliteit? De financiële kant van de uitvoering kunnen wij voor u behandelen. Wij controleren de nota's van aannemers en onderaannemers. Het meer- en minderwerk kunnen wij voor u bijhouden en controleren. De communicatie over de uitvoering met de aannemer kunnen wij op ons nemen.