Werkwijze
Een project begint met de ideeën/wensen/dromen van een opdrachtgever. Wij brengen die zo goed mogelijk in beeld in een serie schetsen, aangevuld met een omschrijving.
We zoeken de randvoorwaarden van de bouwlocatie uit; bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, kavelpaspoort, etc.
Een belangrijk onderdeel is het budget, dit wordt in nauw overleg met de opdrachtgever vastgesteld en is een belangrijk criterium voor het ontwerp en de uitwerking. Het is aan onze creativiteit om binnen de financiele en ruimtelijke randvoorwaarden de wensen van de opdrachtgever, zowel wat betreft programma als uitstraling, maximale invulling te geven.
Om u goed inzicht te geven hoe het ontwerp eruit komt te zien werken wij uitsluitend in 3D. Bij onze gerealiseerde projecten staat een aantal 3D-plaatjes van het ontwerp, zodat u kunt zien hoe het resultaat aansluit bij onze tekeningen.
Het proces verdelen wij onder in 5 fases;
-
Startactiviteiten (inventarisatie wensen, voorwaarden, budget, planning)
-
Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp (maken van voorlopig en definitief ontwerp)
-
Omgevingsvergunning (maken van stukken voor aanvraag omgevingsvergunning, indienen)
-
Bouwvoorbereiding (bouwkundige uitwerking ontwerp, contractstukken)
-
Toezicht en Directievoering (controle uitvoering, aansturing aannemer)
Als tijdens het eerste gesprek blijkt dat dat wat u wil past binnen de regels van het Vergunningvrij Bouwen, dan geven wij dat direct aan. Het heeft onze voorkeur om het plan hierbinnen te ontwerpen, omdat we dan niet afhankelijk zijn van de overheid. Dat bespaart tijd en u hoeft geen legeskosten te betalen. In dit geval vervalt fase 3.
U bepaalt zelf voor welke fases u van onze diensten gebruik wil maken. Hieronder een toelichting per fase.
Startactiviteiten
We willen precies weten wat uw ideeën en wensen zijn. En we vragen u een verzameling sfeerplaatjes te maken op bv. Pinterest, zodat wij weten wat u aanspreekt. Daarna onderzoeken we de mogelijkheden van de regelgeving die op uw locatie van toepassing zijn en of er vergunningen nodig zijn. Past het plan binnen het Bestemmingsplan, of moet een Bestemmingsplan wijziging worden aangevraagd? Misschien kan uw plan Vergunningvrij worden gerealiseerd. Wij brengen helder in beeld wat de mogelijkheden zijn.
Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp
In de ontwerpfase maken we eerst een aantal volumestudies. De volumes worden aangekleed met materialen en aankleding en uitgewerkt naar plattegronden, gevels en doorsneden. De basis is en blijft een 3D model, waarin u zelf kunt rondkijken.
In een aantal overlegrondes werken we toe naar een Definitief Ontwerp, waarin uiteindelijk al uw wensen zijn vertaald naar het ontwerp, dat past binnen de gestelde regels.
Omgevingsvergunning
Wanneer er een bouwvergunning (omgevingsvergunning) nodig is, dan werken we het plan verder uit en vullen de tekeningen aan met alle benodigde gegevens. Hiermee tonen we aan dat het plan voldoet aan de eisen gesteld in het Bouwbesluit en het Bestemmingsplan. Denk hierbij aan daglichtberekeningen, ventilatieberekeningen, thermische isolatie etc. Tevens worden contructietekeningen en berekeningen gemaakt van de fundering en de vloer-, dak- en staalconstructies. Deze zijn nodig om een veilig gebouw te maken. We dienen de aanvraag Omgevingsvergunning voor u in, met alle daarbij behorende stukken.
Mocht het nodig zijn, dan kunnen wij ook aanvullende vergunningen aanvragen zoals een sloopvergunning of een kapvergunning.
Wanneer een plan niet voldoet aan de regels van het Bestemmingsplan, dan kan een Bestemmingsplan wijziging worden aangevraagd bij de Provincie. Hiervoor is medewerking van de Gemeente nodig. Wij adviseren om eerst een Principeverzoek in te dienen, de Gemeente gaat dan beoordelen of ze wil meewerken aan het wijzigen van het Bestemmingsplan. Als ze dat wil, dan kan de Bestemmingsplan wijziging worden aangevraagd. We laten dan een Ruimtelijke Onderbouwing opstellen waarin wordt aangetoond wat nut en noodzaak van de wijziging is. Bij deze Ruimtelijke Onderbouwing behoren een aantal onderzoeken en rapporten; zoals archeologisch onderzoek, geluidsonderzoek, quickscan ecologie en een Aerius-berekening. Nadat het gewijzigde Bestemmingsplan is vastgesteld kan er een aanvraag Omgevingsvergunning worden ingediend.
Bouwvoorbereiding
In deze fase werken we de tekeningen verder uit, zodat een of meerdere aannemer(s) een goede offerte kan/kunnen maken voor de uitvoering van het plan. Op deze tekeningen worden de installaties, kleuren en materialen, de maatvoering, de afwerking en een kozijnenstaat weergegeven. Naast de genoemde tekeningen maken we ook een aantal detailtekeningen waarop de aannemer kan zien hoe de diverse bouwonderdelen op elkaar aansluiten. Naast het tekenwerk kunnen wij een bestek laten maken, waarin alles wat nodig is om het plan te realiseren schriftelijk wordt vastgelegd, waarbij is omschreven aan welke kwaliteitseisen het moet voldoen. Dit helpt bij het maken van een goed contract met de aannemer.
Wij kunnen u helpen met de aannemersselectie en alles wat daarbij komt kijken. In onze offerte geven we dit als aparte post op, omdat het vaak voorkomt dat een opdrachtgever al een aannemer heeft.
Om de aannemer een complete set tekeningen te kunnen geven, waarmee hij het project kan realiseren, werken we de tekeningen op een grotere schaal uit en vullen we de set detailtekeningen aan.
Toezicht en Directievoering
Tijdens de bouw kunnen wij voor u controleren of alles wordt uitgevoerd zoals getekend en of de kwaliteit naar behoren is. Alles wordt in verslagen vastgelegd. Wij controleren de facturen van de aannemer en of deze in overeenstemming met de voortgang en planning zijn. Om het proces helder te houden zijn er regelmatig bouwvergaderingen, waarvan uitgebreide verslagen worden gemaakt. Deze verslagen worden onderdeel van het contract dat u met de aannemer heeft gesloten, het is dus van belang dat het hele proces van de uitvoering hierin staat beschreven, inclusief alles dat is gewijzigd of aangepast.